Doanh nghiệp bất động sản kêu khó tiếp cận vốn vay, ngân hàng nói gì?
Sáng ngày 13/11/2023, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) tổ chức Hội nghị tín dụng đối với bất động sản và phát triển nhà ở xã hội triển khai Công điện 993/CĐ-TTg ngày 24/10/2023 của Thủ tướng Chính phủ.
|
Hội nghị tín dụng bất động sản được tổ chức sáng ngày 13/11/2023. |
Doanh nghiệp bất động sản tiếp tục kêu khó tiếp cận vốn tín dụng ngân hàng
Tại cuộc họp, đại diện các doanh nghiệp bất động sản vẫn tiếp tục đưa ra các vấn đề khó khăn đang gặp phải trong quá trình tiếp cận vốn tín dụng ngân hàng.
Ông Phạm Thiếu Hoa – Chủ tịch HĐQT Vinhomes chia sẻ, hiện nay, các doanh nghiệp vẫn chưa tiếp cận được nguồn vốn vay lãi suất thấp. Hạn chế room tín dụng dẫn đến các ngân hàng cân nhắc lựa chọn khách hàng khi cho vay, mặt bằng lãi suất thực tế không được như kỳ vọng.
Tài sản đảm bảo BĐS bị định giá thấp hơn giá trị nhiều lần do thị trường BĐS bị đóng băng, không có nhiều giao dịch để tham chiếu. Một số dự án BĐS bị vướng mắc trong quy trình, nhiều ngân hàng chỉ giải ngân khoản vay có tài sản đảm bảo là BĐS, không nhận các loại tài sản khác như cổ phiếu niêm yết, tài sản cố định, các quyền tài sản phát sinh…
Các doanh nghiệp mong muốn tìm cách tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp. Đại diện doanh nghiệp này cho rằng các thủ tục hành chính, phê duyệt hồ sơ kéo dài, cũng gây thiệt hại cho doanh nghiệp.
Ông Nguyễn Văn Cường – Phó Tổng Giám đốc thường trực Tập đoàn Hưng Thịnh cho biết, thời gian qua, được ngân hàng hỗ trợ giúp tháo gỡ vướng mắc về vốn cho doanh nghiệp, xây dựng các dự án đang dở dang. Hưng Thịnh cũng đề xuất chính sách nới room tín dụng cho những ngân hàng đã tham gia tái cơ cấu thị trường BĐS, thực hiện tốt chủ trương của Chính phủ.
Thứ hai, trong điều kiện pháp lý của các dự án BĐS đang triển khai bị kéo dài như thời gian qua, doanh nghiệp này kiến nghị các ngân hàng cần tối giản hóa điều kiện cho vay các dự án BĐS, đồng thời kéo dài thời gian cho vay hơn, giúp doanh nghiệp có thêm thời gian xoay sở trong bối cảnh khó khăn hiện nay.
Nhiều doanh nghiệp cùng gặp khó khăn, gây áp lực thanh toán lên chủ đầu tư, vì vậy doanh nghiệp này kiến nghị NHNN và ngân hàng có cơ chế kéo dài thời gian cho vay với doanh nghiệp cung cấp vật liệu xây dựng, doanh nghiệp thi công để giảm áp lực.
Khi dòng vốn vào trực tiếp sản xuất kinh doanh, sẽ góp phần khôi phục lại và thúc đẩy hoạt động thị trường BĐS.
Đại diện CTCP Tập đoàn Đầu tư địa ốc Nova (NVL) nhìn nhận khó khăn trực tiếp thời gian qua của NVL chính là vấn đề pháp lý.
NVL hiện đang có 4 cụm dự án chính tại: TPHCM, Hồ Tràm, Đồng Nai và Phan Thiết. Riêng cụm TPHCM có 2 dự án đưa vào diện ưu tiên tháo gỡ vướng mắc. Trong đó, có dự án bàn giao nhà ở xã hội, vẫn chưa hoàn thành.
Cụm Hồ Tràm, NVL có các dự án được hưởng chính sách và gia hạn thời gian đầu tư theo chính sách COVID-19, tuy nhiên mất 18 tháng vẫn chưa hoàn thiện thủ tục pháp lý, kiến nghị xem xét kéo dài thời gian đầu tư.
Với NVL, pháp lý chiếm 80%, NVL có doanh số bán hàng và nguồn phải thu rất lớn, do vậy nguồn tài chính của Công ty tập trung vào việc tháo gỡ pháp lý, chỉ khi tháo gỡ pháp lý xong, mới đủ điều kiện để ngân hàng tài trợ thêm.
Liên quan đến tín dụng, NVL đề xuất các TCTD thời gian tới tiếp tục giảm mặt bằng lãi suất cho vay, giúp các doanh nghiệp giảm chi phí lãi vay.
Thông tư 02 hiện đang cho phép doanh nghiệp gia hạn nợ trong 12 tháng, dự kiến năm 2024 thị trường còn tiếp tục khó khăn, ít nhất đến hét quý 2 mới có dấu hiệu tốt lên, do vậy NVL đề xuất gia hạn Thông tư 02 lên 24 tháng, nhằm giảm áp lực cho doanh nghiệp.
Về chính sách tài khóa, NVL mong muốn giãn thuế cho 1 số doanh nghiệp BĐS trong bối cảnh thanh khoản, tài chính khó khăn như hiện nay. Hy vọng các doanh nghiệp trong lĩnh vực BĐS sẽ được hỗ trợ miễn giảm thuế trong năm 2023 và đầu năm 2024.
Bà Lê Thùy Linh – Phó Chủ tịch CTCP Đầu tư IMG cho rằng mức lãi suất vay trung hạn hiện nay từ 7-9% đang rất hấp dẫn, nhưng hiện nay người dân đang mất lòng tin, không muốn xuống tiền để mua BĐS. Đại diện doanh nghiệp này kiến nghị cần có thêm giải pháp khôi phục lòng tin của nhà đầu tư, đây là nút thắt lớn khiến dòng tiền chưa khôi phục. Ngoài ra, với gói tín dụng cho nhà ở xã hội chưa giải ngân được, đại diện IMG đề nghị Ngân hàng Nhà nước và Bộ Tài chính cân nhắc việc để cho các doanh nghiệp vay vốn thương mại và điều chỉnh thuế thu nhập doanh nghiệp cho các công trình nhà ở xã hội, nhà ở công nhân. Những kiến nghị này nhằm giúp cho doanh nghiệp tiếp cận được nguồn vốn, người dân tiếp cận được nhà ở.
70-80% khó khăn của thị trường BĐS nằm ở pháp lý, thực thi
Trước kiến nghị của các doanh nghiệp BĐS, đại diện các ngân hàng cho rằng vấn đề khó khăn hiện tại của thị trường BĐS không xuất phát từ phía ngân hàng, mà phần nhiều nằm ở thủ tục pháp lý.
Tổng Giám đốc Vietcombank – ông Nguyễn Thanh Tùng cho rằng, về cơ chế chính sách, trong quá trình cấp tín dụng BĐS, có sự thay đổi trong văn bản pháp lý, chính sách quy định liên quan đến các giai đoạn và thực tế phát sinh tại các dự án đã được cấp phép, dẫn đến việc thẩm định các dự án BĐS gặp khó khăn. Hơn nữa, ngân hàng còn phải rà soát, đánh giá hồ sơ pháp lý qua nhiều năm. Đây là vấn đề phát sinh rủi ro cho các ngân hàng khi phê duyệt tài trợ cho các dự án BĐS.
Một số doanh nghiệp BĐS ý kiến vì sao hồ sơ kéo dài nhiều năm, do vướng mắc hồ sơ pháp lý, dù bản thân ngân hàng không muốn điều này. Thêm nữa, vướng mắc pháp lý trong nhiều năm khiến cho thời gian triển khai dự án bị kéo dài, chi phí đầu tư tăng trở thành rào cản tiếp cận vốn vay ngân hàng của các chủ đầu tư.
Một số quy định pháp luật còn chồng chéo, gây ảnh hưởng đến quyền lợi của người mua và gây khó khăn cho ngân hàng khi cho vay và thẩm định tài sản bảo đảm.
Đối tượng nhà ở xã hội, nhà ở công nhân theo Nghị quyết 33, còn ít đối tượng thỏa mãn, hoặc thỏa mãn điều kiện vay nhưng khó chứng minh khả năng trả nợ vay vốn ngân hàng.
Về thị trường BĐS, cơ cấu BĐS chưa cân đối, giá BĐS vẫn ở mức cao so với thu nhập. Thời gian qua, lãi suất ngân hàng đã nhiều lần giảm. Tuy nhiên, mặt bằng giá BĐS vẫn ở mức cao, lãi suất chỉ quyết định một phần vào giá. Do giá BĐS ở mức cao chưa hướng tới người mua cuối cùng là mua nhà để ở. Các giao dịch BĐS có xu hướng tăng trong thời gian qua phần lớn là giao dịch mua đi bán lại với sự tham gia của môi giới lướt sóng, gây ra nguy cơ bong bóng BĐS, ảnh hưởng đến sự phát triển ổn định của thị trường BĐS nói chung và cấp tin dụng đối với BĐS nói riêng.
Về nguồn vốn cho BĐS, vốn tài trợ cho các doanh nghiệp BĐS đến từ các kênh như trái phiếu, nguồn tiền khách hàng, nguồn vốn vay tín dụng ngân hàng.
Với nguồn tiền của khách hàng, nhiều khách hàng tư nhân còn tâm lý chờ đợi giá BĐS sẽ xuống chưa xuống tiền mua nhà. Từ đầu năm, dù giảm tiền gửi lãi suất huy động, nhưng khách hàng vẫn gửi tiền nhiều vào ngân hàng với yếu tố tâm lý chờ đợi.
Phía Vietcombank có kiến nghị, cần có cơ chế, chính sách để thu hút các nguồn vốn khác như quỹ đầu tư BĐS, quỹ tiết kiệm nhà ở… Kiến nghị hạn chế rủi ro pháp lý trong cấp tín dụng BĐS, đẩy nhanh luật đất đai, nhà ở, bổ sung chính sách quy định việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.
Ông Phùng Quang Hưng – Phó Tổng Giám đốc Techcombank kiến nghị Bộ tài chính tiếp tục theo dõi, thúc đẩy tính thanh khoản thị trường, cho phép ngân hàng có thể mua lại trái phiếu kể cả trái phiếu không niêm yết.
Về đầu ra của doanh nghiệp, tạo tâm lý tích cực để tạo niềm tin cho người dân.
Về hệ số rủi ro cho dự án BĐS đang ở mức 200%, đại diện TCB kiến nghị tùy mức độ và giai đoạn của dự án, nhất là những dự án ở giai đoạn sau, có thể cân nhắc giảm hệ số rủi ro xuống.
Về chấm điểm xếp hạng tín dụng đối với ngân hàng thương mại của NHNN, tỷ lệ cho vay kinh doanh BĐS trên tổng dư nợ xem xét giãn ra, nhằm thúc đẩy NHTM phát triển mạnh mẽ hơn.
Tổng Giám đốc VPBank – Nguyễn Đức Vinh cho rằng vấn đề của thị trường hiện tại xuất phát từ cả yếu tố khách quan và chủ quan. Khách quan là do cuộc khủng hoảng thanh khoản, trái phiếu và lan đến bất động sản, khiến lãi suất tăng vọt.
Ông Vinh cho rằng 70-80% khó khăn của thị trường bất động sản hiện nay nằm ở pháp lý, quá trình thực thi. Bây giờ, giải quyết vấn đề BĐS là đẩy nhanh cải cách thể chế, dự án pháp lý.
Ông Vinh kiến nghị NHNN hỗ trợ BĐS gia hạn Thông tư 02, tạo điều kiện thuận lợi cho cả doanh nghiệp BĐS và cho cả ngân hàng.
Ông Vinh cũng đồng tình quan điểm xem lại cách tính hệ só rủi ro của ngành BĐS vì BĐS là ngành quan trọng.
Thứ ba, xem xét hỗ trợ gói lãi suất 2% hầu như không chạy, có chăng áp dụng lãi suất này cho người mua nhà. Nhu cầu mua nhà chính đáng, có thể đề xuất áp dụng lãi suất 2% cho người mua nhà.
Đối với doanh nghiệp BĐS, sau khi được Nhà nước và ngân hàng hỗ trợ, bản thân các doanh nghiệp BĐS cũng phải lành mạnh, minh bạch để xem xét điều kiện cho vay.
Cát Lam
FILI